Cập nhật: 09/2026 · Đội ngũ kỹ thuật Xây Dựng Ngọc Linh
Bài viết chia sẻ kinh nghiệm thực tế, không thay thế tư vấn pháp lý. Với hợp đồng giá trị lớn, anh chị nên nhờ người có chuyên môn pháp luật đọc trước khi ký.
Hầu hết tranh chấp khi xây nhà không bắt đầu từ công trường mà từ bản hợp đồng: một điều khoản mơ hồ, một phụ lục thiếu, một câu “theo thực tế” không ai định nghĩa. Lúc ký thì hai bên vui vẻ, đến khi có bất đồng mới giở hợp đồng ra thì không có căn cứ.
Dưới đây là 9 điều khoản anh chị nên đọc kỹ nhất, kèm dấu hiệu một điều khoản viết tốt và viết chưa đủ.
Trước khi đọc điều khoản: hợp đồng xây nhà trọn gói gồm những gì?
Một hợp đồng xây nhà trọn gói đầy đủ thường có:
| Phần | Nội dung |
|---|---|
| Hợp đồng chính | Các điều khoản về quyền, nghĩa vụ, giá trị, thanh toán, tiến độ, bảo hành |
| Phụ lục 1 — Hồ sơ thiết kế | Bộ bản vẽ thi công được hai bên ký xác nhận |
| Phụ lục 2 — Dự toán | Bảng bóc tách khối lượng, diện tích quy đổi, đơn giá |
| Phụ lục 3 — Danh mục vật liệu | Thương hiệu, mã, quy cách từng loại vật tư |
| Phụ lục 4 — Tiến độ | Mốc thời gian từng giai đoạn |
Hợp đồng chỉ 2 – 3 trang, không phụ lục, cho một căn nhà trị giá hàng tỷ đồng là dấu hiệu nên dừng lại hỏi thêm.
Điều khoản 1: Phạm vi công việc
Viết tốt: liệt kê cụ thể hạng mục thuộc phạm vi — phần thô, hoàn thiện, điện nước, chống thấm, trần, cửa, lan can… — và hạng mục KHÔNG thuộc phạm vi: ép cọc, cổng, tường rào, sân vườn, nội thất rời, điều hòa, đấu nối điện nước chính thức.
Viết chưa đủ: “Bên B thi công hoàn thiện ngôi nhà theo bản vẽ”.
Vì sao quan trọng: “Hoàn thiện ngôi nhà” với chủ nhà có thể bao gồm cổng và sân; với nhà thầu thì không. Chỗ không ai viết ra là chỗ phát sinh tranh cãi.
Điều khoản 2: Danh mục vật liệu
Viết tốt:
| Hạng mục | Thương hiệu / quy cách | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thép | [Thương hiệu], CB300-V, CB400-V | |
| Xi măng | [Thương hiệu], PCB40 | |
| Gạch lát phòng | [Thương hiệu], 60×60, mã … | Hoặc đơn giá trần … đ/m² |
| Bồn cầu | [Thương hiệu], mã … | |
| Dây điện | [Thương hiệu], tiết diện theo bản vẽ |
Viết chưa đủ: “Thép loại 1”, “Gạch cao cấp”, “Thiết bị vệ sinh liên doanh”.
Mẹo: với những vật tư gia chủ muốn tự chọn sau (gạch, thiết bị vệ sinh), ghi đơn giá trần — ví dụ gạch lát tối đa X đ/m². Chọn loại đắt hơn thì bù chênh lệch, rẻ hơn thì được trừ lại. Cách này công bằng cho cả hai bên.
Điều khoản 3: Giá trị hợp đồng và cách tính diện tích
Viết tốt:
- Ghi rõ diện tích quy đổi từng hạng mục kèm hệ số (móng %, mái %, sân %…)
- Ghi rõ giá đã hay chưa gồm VAT
- Ghi rõ quyết toán theo bản vẽ hay đo thực tế, đo theo mép ngoài tường hay tim tường
Viết chưa đủ: “Tổng diện tích xây dựng: 300 m². Đơn giá: 6.500.000 đ/m²”.
→ Giải thích chi tiết: Cách tính diện tích xây dựng khi báo giá
Điều khoản 4: Tiến độ thanh toán
Viết tốt: mỗi đợt thanh toán gắn với một mốc nghiệm thu có biên bản, không gắn với ngày tháng.
| Đợt | Điều kiện thanh toán | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| 1 | Ký hợp đồng | 15% |
| 2 | Biên bản nghiệm thu phần móng | 20% |
| 3 | Biên bản nghiệm thu sàn tầng 2 | 20% |
| … | … | … |
| Cuối | Biên bản nghiệm thu bàn giao | … |
Viết chưa đủ: “Thanh toán 5 đợt, mỗi tháng một đợt”.
Lưu ý:
- Tạm ứng khi ký hợp lý khoảng 10 – 20%
- Tổng số tiền đã trả nên đi sau khối lượng đã làm, không đi trước quá xa
- Có thể thỏa thuận giữ lại một phần nhỏ đến hết thời hạn bảo hành, hoặc nhà thầu bảo lãnh bảo hành
Điều khoản 5: Tiến độ thi công và xử lý chậm tiến độ
Viết tốt:
- Ngày khởi công, ngày hoàn thành cụ thể (hoặc số ngày kể từ khởi công)
- Những trường hợp được gia hạn: mưa bão kéo dài, gia chủ thay đổi thiết kế, gia chủ chậm thanh toán, sự kiện bất khả kháng — gia hạn phải lập văn bản
- Trách nhiệm khi chậm do lỗi nhà thầu: mức phạt hoặc bồi thường cụ thể
Viết chưa đủ: “Thời gian thi công dự kiến khoảng 6 tháng”.
Chữ “dự kiến” không ràng buộc ai.
Điều khoản 6: Phát sinh và thay đổi thiết kế
Đây là điều khoản gây tranh cãi nhiều nhất.
Viết tốt:
- Phát sinh chỉ được công nhận khi: (a) gia chủ yêu cầu thay đổi; (b) gia chủ nâng cấp vật liệu; (c) điều kiện hiện trạng không thể lường trước (ví dụ nền đất yếu bất thường khi đào móng)
- Mọi phát sinh phải có báo giá bằng văn bản và được gia chủ ký đồng ý trước khi thi công
- Đơn giá phát sinh áp dụng theo đơn giá trong dự toán; hạng mục mới thì thỏa thuận riêng
- Khi gia chủ cắt giảm hạng mục thì được trừ tiền tương ứng
Viết chưa đủ: “Phát sinh tính theo thực tế”.
Điều khoản 7: Nghiệm thu
Viết tốt:
- Danh sách mốc nghiệm thu gia chủ được mời tham gia: định vị, thép móng, thép sàn trước khi đổ bê tông, ngâm thử chống thấm, hoàn thiện, bàn giao
- Thời hạn báo trước khi mời nghiệm thu (ví dụ trước 24 giờ)
- Nếu gia chủ không đến theo lịch đã báo thì xử lý thế nào (để công trình không phải dừng chờ)
- Hồ sơ bàn giao: bản vẽ hoàn công, ảnh điện nước âm tường, danh mục thiết bị kèm phiếu bảo hành hãng
→ Các mốc nghiệm thu chi tiết: Quy trình xây nhà trọn gói
Điều khoản 8: Trách nhiệm an toàn và nhà liền kề
Viết tốt:
- Nhà thầu chịu trách nhiệm an toàn lao động trên công trường
- Trách nhiệm khi nhà liền kề bị nứt, lún, hư hỏng do quá trình thi công
- Hai bên thống nhất lập biên bản hiện trạng nhà liền kề (có ảnh) trước khi khởi công
- Trách nhiệm vệ sinh môi trường, che chắn, giờ thi công
Viết chưa đủ: không đề cập.
Với nhà phố, nhà liền kề, đây là điều khoản không thể thiếu.
Điều khoản 9: Bảo hành
Viết tốt:
| Hạng mục | Thời hạn | Tính từ |
|---|---|---|
| Kết cấu chịu lực | … năm | Ngày ký biên bản nghiệm thu bàn giao |
| Toàn bộ công trình | … tháng | Ngày ký biên bản nghiệm thu bàn giao |
| Thiết bị | Theo nhà sản xuất |
Kèm theo: phạm vi bảo hành, trường hợp loại trừ, thời gian có mặt khi gia chủ báo sự cố.
Viết chưa đủ: “Bảo hành theo quy định”.
Mức tối thiểu cần biết: theo Luật Nhà ở 2023, nhà ở riêng lẻ được bảo hành tối thiểu 24 tháng kể từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng.
→ Tham khảo: Chính sách bảo hành của Xây Dựng Ngọc Linh
Checklist 1 trang trước khi ký
- ☐ Có đủ 4 phụ lục: bản vẽ, dự toán, danh mục vật liệu, tiến độ
- ☐ Phạm vi ghi cả hạng mục không bao gồm
- ☐ Vật liệu ghi thương hiệu, quy cách hoặc đơn giá trần
- ☐ Diện tích quy đổi có hệ số từng hạng mục; ghi rõ VAT
- ☐ Thanh toán gắn biên bản nghiệm thu, không gắn ngày tháng
- ☐ Có ngày hoàn thành và trách nhiệm khi chậm tiến độ
- ☐ Phát sinh phải báo giá bằng văn bản trước khi làm
- ☐ Có danh sách mốc nghiệm thu gia chủ tham gia
- ☐ Có điều khoản an toàn và nhà liền kề
- ☐ Bảo hành ghi số tháng/năm cụ thể, tính từ ngày bàn giao
- ☐ Tên, mã số thuế, địa chỉ, người đại diện nhà thầu khớp với đăng ký doanh nghiệp
- ☐ Mỗi trang, mỗi phụ lục đều có chữ ký hoặc đóng dấu giáp lai
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng xây nhà có cần công chứng không?
Pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng thi công nhà ở giữa hộ gia đình và nhà thầu. Tuy nhiên hai bên có thể công chứng nếu muốn tăng tính chắc chắn.
Ký với công ty hay với cá nhân giám đốc?
Nên ký với pháp nhân công ty — người ký là người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền hợp lệ. Hợp đồng ký với cá nhân thì trách nhiệm chỉ gắn với cá nhân đó.
Có nên đưa điều khoản phạt vào không?
Nên, và nên có cho cả hai chiều: nhà thầu chậm tiến độ, gia chủ chậm thanh toán. Hợp đồng công bằng hai chiều mới có khả năng được thực hiện nghiêm túc.
Xem trước hợp đồng mẫu
Xây Dựng Ngọc Linh gửi dự thảo hợp đồng và đầy đủ phụ lục để anh chị đọc kỹ ở nhà trước khi ký — không ký ngay trong buổi gặp đầu tiên.
→ Dịch vụ xây nhà trọn gói tại Thanh Hóa · Báo giá 2026
Hotline: 0975 278 325
