Nghiệm Thu Nhà Mới Cần Kiểm Tra Gì? Checklist 7 Hạng Mục Trước Khi Nhận Nhà

Cập nhật: 09/2026 · Đội ngũ kỹ thuật Xây Dựng Ngọc Linh

Trả lời nhanh: khi nghiệm thu nhà mới, gia chủ cần kiểm tra 7 nhóm: tường – trần – sơn, gạch ốp lát, chống thấm, hệ thống điện, cấp thoát nước, cửa – lan can – cầu thang, và hồ sơ bàn giao. Nên đi kiểm tra vào ban ngày, mang theo vài dụng cụ đơn giản, ghi mọi lỗi vào biên bản và chỉ ký bàn giao khi các lỗi đã được sửa.

Nghiệm thu là lần cuối gia chủ có thể yêu cầu sửa chữa trước khi dọn vào ở — sau khi kê đồ đạc, nhiều lỗi rất khó phát hiện và khó xác định trách nhiệm. Dưới đây là checklist đội ngũ Xây Dựng Ngọc Linh dùng khi bàn giao công trình.

Chuẩn bị trước buổi nghiệm thu nhà mới

• Thời điểm: ban ngày, trời nắng để nhìn rõ tường, sơn; nếu được, kiểm tra thêm một lần sau một trận mưa lớn.
• Dụng cụ: đèn pin, thước dây, bút thử điện hoặc một cái sạc điện thoại để thử ổ cắm, cán chổi hoặc thanh gỗ nhỏ để gõ gạch, xô nước, băng dính giấy để đánh dấu lỗi.
• Giấy tờ: hợp đồng, phụ lục vật tư, bản vẽ — để đối chiếu vật tư thực tế với danh mục đã ký.

1. Tường, trần và sơn

• Soi đèn pin nghiêng sát mặt tường để thấy chỗ lồi lõm, vết trát không phẳng.
• Tìm vết nứt chân chim, nứt ở góc cửa, chỗ tiếp giáp giữa tường và cột, dầm.
• Sơn đều màu, không loang, không bong tróc, không có vết lăn chồng.
• Trần thạch cao phẳng, mối nối không nứt, không ố vàng — ố vàng trên trần thường là dấu hiệu thấm từ tầng trên.

2. Gạch ốp lát

• Dùng cán chổi gõ nhẹ khắp mặt sàn: tiếng “bộp” rỗng là gạch không đủ vữa, lâu ngày dễ bong, nứt.
• Mạch gạch thẳng, đều, không sứt mẻ; gạch không lệch cao độ giữa hai viên cạnh nhau.
• Đổ nước thử ở sàn vệ sinh, ban công: nước phải chảy về phễu thu, không đọng vũng.
• Đối chiếu mã gạch với phụ lục vật tư.

3. Chống thấm — hạng mục quan trọng nhất

Thanh Hóa mưa nhiều, độ ẩm cao; thấm là lỗi phổ biến nhất và tốn kém nhất nếu phát hiện muộn.

• Xả nước ở các phòng vệ sinh tầng trên trong khoảng 15 – 30 phút, sau đó kiểm tra trần tầng dưới có ẩm, ố không.
• Kiểm tra chân tường tiếp giáp sàn vệ sinh, chân tường tầng trệt, khe tiếp giáp với nhà bên cạnh.
• Sân thượng, mái bằng: thoát nước nhanh, không đọng; cổ ống thoát được xử lý kín.
• Hỏi nhà thầu biên bản ngâm nước thử chống thấm đã làm trong giai đoạn thi công.

Xem thêm cách chống thấm nhà vệ sinh đúng kỹ thuật.

4. Hệ thống điện

• Thử từng ổ cắm (cắm sạc điện thoại), từng công tắc, từng bóng đèn, quạt.
• Bật tắt từng aptomat trong tủ điện, kiểm tra đúng khu vực đã ghi nhãn.
• Hỏi về dây tiếp địa cho bình nóng lạnh, máy giặt, ổ cắm bếp.
• Nhận ảnh chụp đường dây điện âm tường trước khi trát — rất cần khi khoan tường treo đồ về sau.

5. Cấp thoát nước

• Mở tất cả vòi, sen cùng lúc ở tầng cao nhất để kiểm tra áp lực nước.
• Xả bồn cầu nhiều lần, kiểm tra chân bồn cầu, dưới lavabo không rò rỉ.
• Thoát sàn nhanh, không có mùi hôi ngược từ phễu thu.
• Kiểm tra bồn nước mái, máy bơm (nếu có) chạy và tự ngắt bình thường.

6. Cửa, lan can, cầu thang

• Cửa đóng mở êm, không cọ sàn, khe hở đều; khóa và bản lề chắc chắn.
• Cửa sổ kín nước khi mưa (quan sát sau mưa hoặc xịt nước thử).
• Lan can lắc không rung, chiều cao an toàn; bậc cầu thang đều nhau.

7. Hồ sơ bàn giao phải nhận

• Biên bản nghiệm thu, biên bản bàn giao có chữ ký hai bên.
• Bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước (hoặc bản vẽ hoàn công).
• Ảnh chụp điện nước âm tường, vị trí ống, hộp kỹ thuật.
• Danh mục vật tư, thiết bị đã lắp; phiếu bảo hành của hãng.
• Cam kết bảo hành của nhà thầu và cách liên hệ khi có sự cố.

Cách ghi biên bản khi phát hiện lỗi

Vị trí	Mô tả lỗi	Yêu cầu	Hạn xử lý
WC tầng 2	Trần WC tầng 1 ẩm sau khi xả nước 20 phút	Kiểm tra, xử lý chống thấm	Trước ngày bàn giao
Phòng khách	3 viên gạch gõ bộp cạnh cửa ra sân	Lát lại	…
Phòng ngủ 2	Ổ cắm cạnh giường không có điện	Kiểm tra đấu nối	…

Đánh dấu lỗi bằng băng dính giấy tại chỗ, chụp ảnh, ghi vào biên bản. Sau khi nhà thầu sửa xong, kiểm tra lại từng dòng rồi mới ký bàn giao và thanh toán đợt cuối. Đây là lý do nên giữ lại khoảng 10% giá trị hợp đồng đến khi nghiệm thu xong — xem kinh nghiệm xây nhà trọn gói.

Nghiệm thu không chỉ ở cuối công trình

Nhiều lỗi quan trọng nhất không thể kiểm tra khi nhà đã hoàn thiện: thép móng, thép sàn, chống thấm trước khi lát gạch, đường điện nước trước khi trát. Vì vậy gia chủ nên có mặt ở các mốc nghiệm thu giữa chừng — xem quy trình xây nhà trọn gói 9 bước.

Câu hỏi thường gặp

Có nên thuê người nghiệm thu nhà mới?

Nếu gia đình không có ai am hiểu xây dựng, có thể nhờ một kỹ sư độc lập đi cùng buổi nghiệm thu cuối. Tuy vậy, với checklist trên, gia chủ vẫn tự phát hiện được phần lớn lỗi thường gặp.

Phát hiện lỗi sau khi đã nhận nhà thì sao?

Các lỗi trong thời hạn bảo hành được nhà thầu xử lý theo hợp đồng. Tại Ngọc Linh, kết cấu bảo hành 10 năm, toàn bộ công trình 24 tháng, kỹ thuật đến kiểm tra trong vòng 48 giờ sau khi nhận báo sự cố — xem chính sách bảo hành.

Vết nứt chân chim có nguy hiểm không?

Vết nứt nhỏ trên lớp trát, sơn thường do co ngót vữa, không ảnh hưởng kết cấu nhưng vẫn cần xử lý trước bàn giao. Vết nứt chéo ở góc cửa, nứt xuyên tường hoặc nứt dầm, cột cần kỹ sư kiểm tra ngay.

Bàn giao minh bạch tại Xây Dựng Ngọc Linh

Mỗi công trình Ngọc Linh bàn giao đều kèm biên bản nghiệm thu từng hạng mục, bản vẽ, ảnh điện nước âm tường và phiếu bảo hành thiết bị. Tìm hiểu dịch vụ xây nhà trọn gói Thanh Hóa hoặc xem công trình Ngọc Linh đã thực hiện.