Giá Xây Nhà Phần Thô Bao Nhiêu 1m²? Đơn Giá Tại Thanh Hóa 2026

Cập nhật: 09/2026 · Đội ngũ kỹ thuật Xây Dựng Ngọc Linh

Trả lời nhanh: giá xây nhà phần thô tại Thanh Hóa năm 2026 khoảng 3,6 – 4,3 triệu đồng/m² diện tích xây dựng quy đổi, đã gồm vật tư thô và toàn bộ nhân công (cả nhân công hoàn thiện). Gia chủ tự mua vật tư hoàn thiện như gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, cửa. Một căn nhà 2 tầng khoảng 266 m² quy đổi có chi phí phần thô khoảng 1,04 tỷ đồng.

Đơn giá xây nhà phần thô tại Thanh Hóa 2026

Loại công trình	Đơn giá tham khảo	Ghi chú
Nhà mái bằng, mặt bằng thuận tiện	3,6 – 3,8 triệu/m²	Mức thấp trong khung giá
Nhà phố, nhà 2–3 tầng thông thường	3,8 – 4,0 triệu/m²	Mức phổ biến nhất
Nhà mái ngói, nhiều ban công, lối vào hẹp	4,0 – 4,3 triệu/m²	Kết cấu phức tạp, vận chuyển khó

Đơn giá tham khảo, chưa gồm VAT và chi phí ép cọc (nếu nền đất yếu). Giá chính thức được chốt sau khảo sát và có hồ sơ thiết kế.

Mức giá thị trường Thanh Hóa hiện dao động khoảng 3,5 – 4,5 triệu/m² tùy nhà thầu và phạm vi công việc. Khi thấy một báo giá phần thô thấp hơn hẳn mặt bằng chung, nên kiểm tra kỹ phạm vi: có thể nhà thầu chưa tính nhân công hoàn thiện, chưa gồm chống thấm hoặc dùng hệ số diện tích khác.

Xây nhà phần thô gồm những gì?

Nhà thầu chịu trách nhiệm

• Vật tư thô: xi măng, cát, đá, gạch xây, thép, bê tông.
• Cốp pha, giàn giáo, máy móc thi công.
• Nhân công phần thô: đào móng, móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, tường, mái.
• Đường ống cấp thoát nước, ống luồn và dây điện âm tường.
• Chống thấm cơ bản sàn vệ sinh, sân thượng, ban công.
• Nhân công hoàn thiện: trát, ốp lát, bả sơn, lắp thiết bị điện nước.

Gia chủ tự mua (vật tư hoàn thiện)

• Gạch ốp lát, đá ốp.
• Sơn nước trong và ngoài nhà.
• Thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, đèn.
• Cửa đi, cửa sổ, lan can, trần thạch cao.

Hình thức này thường được gọi là “xây thô + nhân công hoàn thiện”. Nếu anh chị chưa chắc nên chọn xây thô hay trọn gói, xem bài phân tích xây thô hay trọn gói.

Cách tính chi phí phần thô: không nhân với diện tích đất

Đơn giá phần thô nhân với diện tích xây dựng quy đổi, không phải diện tích đất hay diện tích sàn sử dụng. Mỗi hạng mục có một hệ số riêng: móng băng 50%, các tầng 100%, mái ngói kèo thép 70%, sân trước 50%… Chi tiết xem bài cách tính diện tích xây dựng.

Ví dụ 1: nhà 2 tầng 5 × 16 m, mái ngói

Hạng mục	Cách tính	Diện tích quy đổi
Móng băng	80 × 50%	40 m²
Tầng trệt	80 × 100%	80 m²
Tầng 2	80 × 100%	80 m²
Mái ngói kèo thép	80 × 70%	56 m²
Sân trước	20 × 50%	10 m²
Tổng		266 m²

Với đơn giá 3,9 triệu/m² → chi phí phần thô khoảng 1,04 tỷ đồng. Cùng căn nhà này nếu làm trọn gói tiêu chuẩn 6,5 triệu/m² thì khoảng 1,73 tỷ đồng — phần chênh khoảng 690 triệu chính là vật tư hoàn thiện gia chủ phải tự mua khi chọn xây thô.

Ví dụ 2: nhà cấp 4 mái Thái

Nhà cấp 4 mái Thái có diện tích quy đổi khoảng 220 m² → phần thô khoảng 790 – 950 triệu đồng (3,6 – 4,3 triệu/m²). Xem dự toán đầy đủ tại bài xây nhà cấp 4 hết bao nhiêu tiền.

5 yếu tố làm giá xây nhà phần thô thay đổi

1. Nền đất và loại móng — nền yếu phải ép cọc, chi phí tính riêng. Xem móng đơn, móng băng, móng cọc khác nhau thế nào.
2. Kiểu mái — mái ngói kèo thép tốn công và vật tư hơn mái bằng. Xem nên chọn mái Thái hay mái Nhật.
3. Điều kiện thi công — ngõ nhỏ, xe tải không vào được phải trung chuyển vật liệu.
4. Kiến trúc — nhiều ban công, ô văng, phào chỉ, mái vòm làm tăng khối lượng cốp pha và nhân công.
5. Giá thép, xi măng — biến động theo thị trường; hợp đồng nên có điều khoản xử lý khi giá vật tư tăng vượt ngưỡng.

Lưu ý khi so sánh báo giá phần thô

• Hỏi rõ đơn giá đã gồm nhân công hoàn thiện chưa — có nơi báo “phần thô” chỉ gồm nhân công thô.
• Yêu cầu danh mục vật tư thô ghi thương hiệu thép, xi măng, mác bê tông, loại gạch xây.
• Kiểm tra hệ số tính diện tích từng hạng mục.
• Hỏi chống thấm dùng vật liệu gì, bao nhiêu lớp, có ngâm nước thử không.
• Làm rõ ai chịu trách nhiệm khi thấm, nứt ở chỗ giao nhau giữa phần thô và phần hoàn thiện gia chủ tự thuê.

Câu hỏi thường gặp

Giá xây nhà thô bao nhiêu 1m2 năm 2026?

Tại Thanh Hóa khoảng 3,6 – 4,3 triệu đồng/m² diện tích quy đổi, đã gồm vật tư thô và nhân công hoàn thiện. Giá cụ thể phụ thuộc loại móng, kiểu mái và điều kiện thi công.

Xây thô có rẻ hơn trọn gói không?

Số tiền trả cho nhà thầu thấp hơn, nhưng gia chủ phải tự mua vật tư hoàn thiện, tự đi chọn hàng và chịu hao hụt. Tổng chi phí cuối cùng thường không chênh nhiều như con số trên giấy.

Giá phần thô đã gồm ép cọc chưa?

Chưa. Ép cọc chỉ cần khi nền đất yếu và được tính riêng theo số lượng, chiều sâu cọc sau khi khảo sát.

Có nên tự mua vật tư thô để tiết kiệm?

Không khuyến khích nếu không có kinh nghiệm. Vật tư thô cần đúng chủng loại, đúng tiến độ; thiếu hàng một ngày là cả đội thợ phải chờ.

Nhận dự toán phần thô cho khu đất của anh chị

Xây Dựng Ngọc Linh khảo sát và lập dự toán miễn phí — có thể lập song song phương án phần thô và trọn gói trên cùng một hồ sơ để anh chị so sánh. Xem thêm báo giá xây nhà trọn gói Thanh Hóa, thi công phần thô tại Thanh Hóa hoặc dịch vụ xây nhà trọn gói Thanh Hóa.