Cập nhật: 09/2026 · Đội ngũ kỹ thuật Xây Dựng Ngọc Linh
Trả lời nhanh: diện tích xây dựng để báo giá = tổng diện tích các sàn tính 100% + phần móng, mái, sân, ban công tính theo hệ số phần trăm. Ví dụ móng băng thường tính 50%, mái ngói kèo thép 70%, sân 50%. Tổng tiền = diện tích quy đổi × đơn giá/m².
Hiểu cách tính này giúp anh chị so sánh báo giá giữa các nhà thầu một cách công bằng — và tránh trường hợp đơn giá thấp nhưng tổng tiền lại cao hơn.
Vì sao phải quy đổi diện tích?
Đơn giá xây nhà được tính trên mét vuông, nhưng các phần của ngôi nhà tốn tiền rất khác nhau:
- Một m² sàn tầng có đủ cột, dầm, sàn, tường, trát, điện nước, hoàn thiện → tính đủ 100%.
- Một m² móng chỉ có bê tông, thép chôn dưới đất, không có hoàn thiện → tính một phần.
- Một m² mái tôn chỉ có kèo và tôn → tính ít hơn nhiều.
Nếu không quy đổi, không có cách nào dùng một đơn giá chung cho cả ngôi nhà. Hệ số phần trăm là cách để quy mọi hạng mục về một “đơn vị m²” chung.
Bảng hệ số tham khảo
Các hệ số dưới đây là mức phổ biến mà nhiều nhà thầu đang áp dụng. Mỗi đơn vị có thể điều chỉnh đôi chút — điều quan trọng là hệ số phải được ghi rõ trong báo giá.
Phần móng
| Loại móng | Hệ số (tính trên diện tích tầng trệt) |
|---|---|
| Móng đơn | 30 – 35% |
| Móng băng | 50% |
| Móng cọc (phần đài, giằng móng) | 35 – 50% |
| Ép cọc / khoan cọc nhồi | Tính riêng theo mét dài hoặc số cọc |
Tầng hầm
| Độ sâu so với cốt vỉa hè | Hệ số |
|---|---|
| 1,0 – 1,3 m | 150% |
| 1,3 – 1,7 m | 170% |
| 1,7 – 2,0 m | 200% |
| Trên 2,0 m | 250% |
Các tầng
| Hạng mục | Hệ số |
|---|---|
| Tầng trệt, các tầng lầu | 100% |
| Tầng lửng | 100% phần diện tích sàn lửng |
| Tum thang | 100% |
| Ô trống thông tầng, giếng trời dưới 8 m² | 100% (tính như sàn) |
| Ô trống thông tầng, giếng trời từ 8 m² trở lên | 50% |
Mái
| Loại mái | Hệ số |
|---|---|
| Mái tôn (kèo thép) | 30% |
| Mái bê tông cốt thép, không lát gạch | 50% |
| Sân thượng không mái che (có lát gạch, lan can) | 50% |
| Sân thượng có mái che | 75% |
| Mái ngói kèo thép | 70% |
| Mái bê tông dán ngói | 100% |
Sân, ban công
| Hạng mục | Hệ số |
|---|---|
| Ban công, lô gia không mái | 50% |
| Ban công, hiên có mái che | 70% |
| Sân trước, sân sau có đổ bê tông, lát gạch | 50% |
Ví dụ 1: nhà cấp 4 mái Thái 100 m²
| Hạng mục | Cách tính | Quy đổi |
|---|---|---|
| Móng băng | 100 × 50% | 50 m² |
| Sàn | 100 × 100% | 100 m² |
| Mái ngói kèo thép | 100 × 70% | 70 m² |
| Tổng | 220 m² |
Với đơn giá trọn gói 5,5 triệu/m² → khoảng 1,21 tỷ đồng.
→ Chi tiết: Xây nhà cấp 4 ở Thanh Hóa hết bao nhiêu tiền?
Ví dụ 2: nhà 2 tầng trên lô 5 × 20 m
Xây 5 × 16 m = 80 m² mỗi sàn, móng băng, mái ngói, sân trước 20 m².
| Hạng mục | Cách tính | Quy đổi |
|---|---|---|
| Móng băng | 80 × 50% | 40 m² |
| Tầng 1 + tầng 2 | 80 × 2 | 160 m² |
| Mái ngói kèo thép | 80 × 70% | 56 m² |
| Sân trước | 20 × 50% | 10 m² |
| Tổng | 266 m² |
Trọn gói 6,5 triệu/m² → khoảng 1,73 tỷ đồng.
Ví dụ 3: nhà phố 4 tầng móng cọc
Lô 4,5 × 18 m, xây 72 m² mỗi sàn, móng cọc, mái bằng có tum thang 15 m².
| Hạng mục | Cách tính | Quy đổi |
|---|---|---|
| Móng cọc (đài, giằng) | 72 × 40% | 28,8 m² |
| Tầng 1 – 4 | 72 × 4 | 288 m² |
| Tum thang | 15 × 100% | 15 m² |
| Sân thượng không mái | 57 × 50% | 28,5 m² |
| Tổng | ~360 m² |
Trọn gói 6,5 triệu/m² → khoảng 2,34 tỷ đồng, cộng thêm chi phí ép cọc tính riêng.
→ Chi tiết: Xây nhà phố, nhà liền kề tại Thanh Hóa
Đơn giá thấp hơn chưa chắc đã rẻ hơn
Cùng căn nhà 2 tầng ở ví dụ 2, hai nhà thầu gửi báo giá:
| Nhà thầu A | Nhà thầu B | |
|---|---|---|
| Đơn giá | 6.200.000 đ/m² | 5.900.000 đ/m² |
| Móng băng | 50% → 40 m² | 60% → 48 m² |
| Hai tầng | 160 m² | 160 m² |
| Mái ngói | 70% → 56 m² | 100% → 80 m² |
| Sân | 50% → 10 m² | 70% → 14 m² |
| Diện tích quy đổi | 266 m² | 302 m² |
| Tổng tiền | ~1,65 tỷ | ~1,78 tỷ |
Nhà thầu B báo đơn giá rẻ hơn 300.000 đ/m², nhưng tổng tiền lại đắt hơn khoảng 133 triệu đồng vì dùng hệ số cao hơn. Nếu chỉ nhìn đơn giá, gia chủ sẽ chọn nhầm.
Nguyên tắc so sánh: đặt các báo giá cạnh nhau và so tổng tiền trên cùng một danh mục vật liệu, không so đơn giá/m².
8 câu cần hỏi khi đọc báo giá
- Hệ số từng hạng mục có ghi rõ không? Báo giá chỉ ghi “tổng diện tích 300 m²” mà không bóc tách là dấu hiệu cần hỏi lại.
- Diện tích sàn đo theo mép ngoài tường hay tim tường? Chênh vài m² mỗi sàn, nhân lên nhiều tầng thành con số đáng kể.
- Ban công đua ra ngoài chỉ giới có tính riêng không?
- Ô cầu thang, giếng trời tính 100% hay 50%?
- Ép cọc tính riêng hay đã gồm trong hệ số móng?
- Bể phốt, bể nước ngầm, hố ga có tính riêng không?
- Tường rào, cổng, sân vườn có trong diện tích quy đổi không?
- Diện tích quyết toán cuối cùng đo theo bản vẽ hay đo thực tế? Nên ghi rõ trong hợp đồng.
Câu hỏi thường gặp
Diện tích xây dựng khác diện tích sàn và diện tích đất thế nào?
Diện tích đất là mảnh đất trong sổ. Diện tích sàn là tổng mặt bằng các tầng. Diện tích xây dựng dùng để báo giá là diện tích sàn cộng phần móng, mái, sân, ban công đã nhân hệ số — luôn lớn hơn tổng diện tích sàn.
Diện tích xây dựng để báo giá có giống diện tích ghi trong giấy phép xây dựng không?
Không. Giấy phép xây dựng dùng các khái niệm quy hoạch như diện tích chiếm đất, tổng diện tích sàn theo quy định pháp luật. Diện tích quy đổi ở đây là cách tính thương mại giữa nhà thầu và gia chủ.
Vì sao mái ngói tính hệ số cao hơn mái bê tông?
Mái ngói cần hệ kèo thép, xà gồ, lito, ngói, diềm mái, thường thêm trần bên dưới, và thi công trên cao, độ dốc lớn — tốn vật tư và nhân công hơn một sàn mái bê tông phẳng.
Nhờ kỹ sư tính giúp
Gửi bản vẽ hoặc kích thước lô đất cho Xây Dựng Ngọc Linh — kỹ sư sẽ bóc tách diện tích quy đổi từng hạng mục và gửi lại dự toán miễn phí, kể cả khi anh chị chỉ muốn đối chiếu với báo giá của đơn vị khác.
→ Báo giá xây nhà trọn gói Thanh Hóa 2026
→ Dịch vụ xây nhà trọn gói tại Thanh Hóa
Hotline: 0975 815 972
