Cập nhật: 09/2026 · Đội ngũ kỹ thuật Xây Dựng Ngọc Linh
Trả lời nhanh: một căn nhà 2 tầng, mỗi sàn 100 m², mái Thái, xây tại Thanh Hóa năm 2026 có chi phí khoảng 2,0 – 2,35 tỷ đồng trọn gói tiêu chuẩn, hoặc khoảng 1,2 – 1,45 tỷ đồng nếu chỉ thuê phần thô và nhân công hoàn thiện. Nếu làm mái bằng có sân thượng, tổng tiền thấp hơn khoảng 80 – 90 triệu đồng.
Bài viết bóc tách từng khoản, cho biết số tiền phải chuẩn bị ở mỗi đợt thanh toán và những chi phí nằm ngoài dự toán.
“Nhà 2 tầng 100m²” nghĩa là gì?
Đây là chỗ hay hiểu nhầm nhất khi hỏi giá. “100 m²” có thể là:
| Cách hiểu | Ví dụ | Quy mô thực |
|---|---|---|
| Mỗi sàn 100 m² | Đất rộng, xây 10 × 10 m hoặc 5 × 20 m kín đất | Tổng sàn 200 m² |
| Đất 100 m² | Lô 5 × 20 m, xây 5 × 16 m, chừa sân trước | Mỗi sàn 80 m², tổng sàn 160 m² |
| Tổng 2 sàn 100 m² | Nhà nhỏ, mỗi sàn 50 m² | Tổng sàn 100 m² |
Chênh nhau gấp đôi về tiền. Bài này tính theo cách hiểu phổ biến nhất: mỗi sàn 100 m². Trường hợp đất 100 m² (mỗi sàn 80 m²) đã có ví dụ tại trang xây nhà 2 tầng tại Thanh Hóa: khoảng 1,73 tỷ trọn gói.
Đơn giá áp dụng
| Hình thức | Đơn giá tham khảo 2026 |
|---|---|
| Phần thô + nhân công hoàn thiện | 3.600.000 – 4.300.000 đ/m² |
| Trọn gói tiêu chuẩn | 6.000.000 – 7.000.000 đ/m² |
| Trọn gói cao cấp | từ 7.500.000 đ/m² |
Chưa gồm VAT. Ví dụ bên dưới dùng mức giữa: phần thô 3,9 triệu/m², trọn gói 6,5 triệu/m².
Dự toán phương án 1: mái Thái
Nhà 2 tầng, mỗi sàn 100 m², móng băng, mái ngói kèo thép, sân trước 30 m².
| Hạng mục | Cách tính | Diện tích quy đổi |
|---|---|---|
| Móng băng | 100 × 50% | 50 m² |
| Tầng 1 | 100 × 100% | 100 m² |
| Tầng 2 | 100 × 100% | 100 m² |
| Mái ngói kèo thép | 100 × 70% | 70 m² |
| Sân trước | 30 × 50% | 15 m² |
| Tổng | 335 m² |
| Hình thức | Chi phí |
|---|---|
| Phần thô + nhân công hoàn thiện (3,9 tr/m²) | ~1,31 tỷ đồng |
| Trọn gói tiêu chuẩn (6,5 tr/m²) | ~2,18 tỷ đồng |
Dự toán phương án 2: mái bằng, sân thượng
Cùng quy mô, mái bằng bê tông, tum thang 15 m², phần sân thượng còn lại không mái che.
| Hạng mục | Cách tính | Diện tích quy đổi |
|---|---|---|
| Móng băng | 100 × 50% | 50 m² |
| Tầng 1 + tầng 2 | 100 × 2 | 200 m² |
| Tum thang | 15 × 100% | 15 m² |
| Sân thượng không mái | 85 × 50% | 42,5 m² |
| Sân trước | 30 × 50% | 15 m² |
| Tổng | 322,5 m² |
| Hình thức | Chi phí |
|---|---|
| Phần thô + nhân công hoàn thiện | ~1,26 tỷ đồng |
| Trọn gói tiêu chuẩn | ~2,10 tỷ đồng |
Cùng căn nhà, 3 mức hoàn thiện
| Gói | Đơn giá | Tổng |
|---|---|---|
| Tiêu chuẩn thấp | 6.000.000 đ/m² | ~2,01 tỷ |
| Tiêu chuẩn cao | 7.000.000 đ/m² | ~2,35 tỷ |
| Cao cấp | từ 7.500.000 đ/m² | từ ~2,51 tỷ |
Phần kết cấu của ba gói giống nhau. Khoản chênh khoảng 335 – 500 triệu đồng nằm ở gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, cửa, sơn, đèn, trần.
Tiền đi đâu? Cơ cấu chi phí nhà 2 tầng
Với gói tiêu chuẩn 6,5 triệu/m² và phần thô 3,9 triệu/m², khoảng 60% tổng tiền là phần thô và nhân công, 40% là vật tư hoàn thiện.
Phần thô và nhân công (~1,31 tỷ)
- Vật tư kết cấu: thép, xi măng, cát, đá, bê tông, cốp pha
- Gạch xây, vữa trát
- Hệ thống ống điện, ống nước âm tường
- Chống thấm cơ bản
- Hệ kèo thép, ngói (với mái Thái)
- Nhân công phần thô và nhân công hoàn thiện
Vật tư hoàn thiện (~870 triệu)
Những hạng mục chênh lệch nhiều nhất giữa các gói:
- Gạch ốp lát sàn, tường vệ sinh, bếp
- Thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabo, sen vòi, bình nóng lạnh
- Cửa: cửa chính, cửa phòng, cửa sổ — gỗ, nhôm kính hay sắt
- Sơn nội ngoại thất
- Thiết bị điện: công tắc, ổ cắm, đèn, aptomat
- Trần thạch cao, lan can, tay vịn cầu thang, đá ốp bậc
Muốn giảm tổng tiền mà không ảnh hưởng độ bền: giữ nguyên phần thô, hạ một bậc ở cửa và thiết bị vệ sinh phòng phụ, giữ chất lượng ở nhà vệ sinh chính và chống thấm.
Phải chuẩn bị bao nhiêu tiền ở mỗi đợt?
Dòng tiền quan trọng không kém tổng tiền. Nhiều gia đình đủ tổng ngân sách nhưng thiếu tiền ở một đợt giữa chừng, làm công trình dừng lại.
Phương án mái Thái, trọn gói ~2,18 tỷ, tiến độ thanh toán tham khảo:
| Đợt | Thời điểm | Tỷ lệ | Số tiền | Thời gian tính từ khởi công |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Ký hợp đồng | 15% | ~327 triệu | Trước khởi công |
| 2 | Xong phần móng | 20% | ~436 triệu | Khoảng tháng thứ 1 |
| 3 | Đổ xong sàn tầng 2 | 20% | ~436 triệu | Khoảng tháng thứ 2 |
| 4 | Xong phần thô (mái) | 20% | ~436 triệu | Khoảng tháng thứ 3 – 4 |
| 5 | Hoàn thiện cơ bản | 15% | ~327 triệu | Khoảng tháng thứ 5 |
| 6 | Nghiệm thu bàn giao | 10% | ~218 triệu | Khoảng tháng thứ 6 |
Mẹo: đợt 2, 3, 4 cách nhau chỉ khoảng 1 tháng mỗi đợt và là giai đoạn cần tiền dồn dập nhất — gần 1,31 tỷ trong khoảng 3 – 4 tháng. Nếu vay ngân hàng, nên giải ngân sẵn trước giai đoạn này.
Các khoản ngoài dự toán
| Khoản | Ước tính / ghi chú |
|---|---|
| Thiết kế | 180.000 – 220.000 đ/m² sàn → nhà 200 m² sàn khoảng 36 – 44 triệu |
| Ép cọc (nếu nền đất yếu) | Tính riêng theo số lượng, chiều dài cọc |
| Tường rào, cổng | Tính riêng |
| Nội thất rời | Tùy nhu cầu |
| Điện nước tạm, đấu nối | Theo địa phương |
| Lễ động thổ, cất nóc, nhập trạch | Tùy gia đình |
| Dự phòng | 5 – 10% chi phí xây dựng → 110 – 220 triệu |
1,5 tỷ, 2 tỷ, 2,5 tỷ xây được nhà 2 tầng mỗi sàn bao nhiêu m²?
Nhà 2 tầng móng băng mái Thái có diện tích quy đổi khoảng 3,2 m² cho mỗi m² sàn (móng 0,5 + hai sàn 2,0 + mái 0,7); mái bằng có sân thượng khoảng 3,0.
| Ngân sách | Mái Thái | Mái bằng có sân thượng |
|---|---|---|
| 1,5 tỷ | ~72 m² mỗi sàn | ~77 m² mỗi sàn |
| 2 tỷ | ~96 m² mỗi sàn | ~103 m² mỗi sàn |
| 2,5 tỷ | ~120 m² mỗi sàn | ~128 m² mỗi sàn |
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà 2 tầng 100m² mất bao lâu?
Khoảng 5 – 6,5 tháng thi công trọn gói, chưa gồm thời gian thiết kế 3 – 5 tuần và xin phép.
1 tỷ đồng có xây được nhà 2 tầng không?
Được nếu quy mô nhỏ: trọn gói tiêu chuẩn khoảng 48 – 51 m² mỗi sàn. Hoặc thuê phần thô và nhân công hoàn thiện cho căn khoảng 80 – 85 m² mỗi sàn, rồi tự mua vật tư hoàn thiện dần.
Móng cọc thì chi phí thay đổi thế nào?
Hệ số móng cọc thường 35 – 50% (thay cho 50% móng băng), nhưng cộng thêm chi phí ép cọc tính riêng. Tổng thường cao hơn móng băng; bù lại là yêu cầu bắt buộc với nền đất yếu.
Có nên xây phần thô trước, hoàn thiện sau khi có tiền không?
Được, nhưng nên hoàn thiện chống thấm mái, sân thượng và bịt kín cửa trước khi dừng, tránh mưa làm hỏng phần thô. Xem thêm: Xây thô hay trọn gói — nên chọn hình thức nào?
Nhận dự toán cho căn nhà của anh chị
Mỗi lô đất, mỗi thiết kế cho ra một con số khác. Gửi kích thước đất, số phòng và kiểu mái cho Xây Dựng Ngọc Linh để nhận dự toán chi tiết miễn phí.
→ Xây nhà 2 tầng, 3 tầng tại Thanh Hóa
→ Báo giá xây nhà trọn gói Thanh Hóa
Hotline: 0975 815 972
