Các Giai Đoạn Thi Công Nhà Ở Từ Móng Đến Hoàn Thiện (Kèm Thời Gian)

Cập nhật: 09/2026 · Đội ngũ kỹ thuật Xây Dựng Ngọc Linh

Trả lời nhanh: các giai đoạn thi công nhà ở gồm 7 bước theo thứ tự: chuẩn bị mặt bằng → móng → khung bê tông cốt thép → xây tường và mái → điện nước âm tường, trát, chống thấm → hoàn thiện → nghiệm thu, bàn giao. Với nhà 2 tầng khoảng 150 – 250 m² sàn, phần thô thường mất 3 – 4 tháng, hoàn thiện 1,5 – 2,5 tháng.

Bài viết này tập trung vào phần thi công ngoài công trường. Các bước trước khi khởi công như khảo sát, thiết kế, dự toán, ký hợp đồng, giấy phép được trình bày trong quy trình xây nhà trọn gói 9 bước.

Giai đoạn 1: Chuẩn bị mặt bằng (khoảng 1 – 2 tuần)

• Phá dỡ nhà cũ (nếu có), dọn dẹp, san nền.
• Định vị tim trục, cao độ nền theo bản vẽ.
• Làm lán trại, kho vật tư, rào chắn an toàn; đấu nối điện nước tạm.
• Chụp ảnh hiện trạng nhà liền kề trước khi đào móng hoặc ép cọc.

Giai đoạn 2: Thi công móng (khoảng 2 – 4 tuần)

• Ép cọc (nếu nền đất yếu) — có thể làm trước khi đào đất.
• Đào đất hố móng, đổ bê tông lót.
• Gia công lắp dựng thép, cốp pha móng, dầm móng; nghiệm thu thép trước khi đổ bê tông.
• Đổ bê tông móng, bảo dưỡng; xây bể phốt, bể nước ngầm (nếu có); lấp đất, tôn nền.

Loại móng quyết định thời gian giai đoạn này — xem móng đơn, móng băng, móng cọc khác nhau thế nào.

Giai đoạn 3: Khung bê tông cốt thép (mỗi tầng khoảng 2 – 3 tuần)

• Thép, cốp pha, đổ bê tông cột tầng 1.
• Cốp pha, thép dầm sàn, cầu thang; đặt sẵn ống điện, hộp đèn, ống thoát sàn.
• Nghiệm thu thép sàn, đổ bê tông sàn; bảo dưỡng bê tông.
• Lặp lại cho các tầng tiếp theo; tháo cốp pha theo thời gian kỹ sư chỉ định.

Giai đoạn 4: Xây tường và làm mái

• Xây tường bao, tường ngăn; lanh tô cửa, giằng tường.
• Mái bằng: đổ bê tông mái, làm lớp chống nóng, chống thấm.
• Mái ngói: lắp kèo thép, xà gồ, li tô, lợp ngói — xem mái Thái hay mái Nhật.

Giai đoạn 5: Điện nước âm tường, trát và chống thấm

• Cắt tường đi ống điện, ống nước; lắp hộp kỹ thuật.
• Chụp ảnh toàn bộ hệ thống trước khi trát; thử áp lực ống cấp nước.
• Trát tường trong, ngoài nhà; đắp chỉ, phào (nếu có).
• Chống thấm sàn vệ sinh, ban công, sân thượng; ngâm nước thử trước khi lát gạch.

Đây là giai đoạn gia chủ nên theo dõi sát nhất — xem cách giám sát thợ xây khi không có chuyên môn.

Giai đoạn 6: Hoàn thiện (khoảng 1,5 – 2,5 tháng)

Thứ tự thường gặp:

1. Trần thạch cao.
2. Ốp lát gạch nền, tường vệ sinh, bếp; đá cầu thang, mặt tiền.
3. Bả matit, sơn lót.
4. Lắp cửa, lan can, tay vịn cầu thang.
5. Lắp thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, đèn.
6. Sơn phủ hoàn thiện.
7. Vệ sinh công nghiệp.

Nếu làm nội thất, nên đặt thiết kế nội thất khi phần thô sắp xong vì xưởng cần khoảng 3 – 4 tuần sản xuất. Xem cách chọn gạch ốp lát và thi công nội thất Thanh Hóa.

Giai đoạn 7: Nghiệm thu và bàn giao (khoảng 3 – 7 ngày)

Hai bên kiểm tra từng hạng mục theo checklist, ghi lại điểm cần chỉnh sửa, hoàn thiện xong mới ký biên bản bàn giao. Checklist chi tiết tại nghiệm thu nhà mới cần kiểm tra gì.

Bảng tiến độ tham khảo nhà 2 tầng

Giai đoạn	Thời gian tham khảo
Chuẩn bị mặt bằng	1 – 2 tuần
Móng	2 – 4 tuần (thêm thời gian nếu ép cọc)
Khung, tường, mái, điện nước, trát, chống thấm	Tổng phần thô khoảng 3 – 4 tháng
Hoàn thiện	1,5 – 2,5 tháng
Nghiệm thu, bàn giao	3 – 7 ngày

Thời gian thực tế phụ thuộc quy mô, loại móng, mức hoàn thiện và thời tiết — xem xây nhà mùa nào tốt nhất.

Câu hỏi thường gặp

Xây nhà 2 tầng mất bao lâu?

Thi công thực tế khoảng 4,5 – 6,5 tháng; tính cả thiết kế, giấy phép thì khoảng 6 – 8 tháng từ khảo sát đến nhận nhà.

Có rút ngắn được thời gian thi công không?

Có thể rút ngắn nhờ chuẩn bị vật tư sớm, không thay đổi thiết kế giữa chừng và thi công song song một số hạng mục hoàn thiện. Không nên rút ngắn thời gian bảo dưỡng bê tông hay chờ tường khô trước khi sơn.

Giai đoạn nào hay phát sinh chi phí nhất?

Giai đoạn móng (khi nền đất khác dự kiến) và giai đoạn hoàn thiện (khi gia chủ đổi vật tư). Xem chi phí phát sinh khi xây nhà.

Nhận tiến độ thi công chi tiết cho ngôi nhà của anh chị

Khi lập dự toán, Xây Dựng Ngọc Linh gửi kèm tiến độ dự kiến theo từng giai đoạn và các mốc nghiệm thu gia chủ nên có mặt. Khảo sát miễn phí. Tìm hiểu dịch vụ xây nhà trọn gói Thanh Hóa.