Xây Nhà Trọn Gói Bao Gồm Những Gì? Checklist Hạng Mục Đầy Đủ

Cập nhật: 09/2026 · Đội ngũ kỹ thuật Xây Dựng Ngọc Linh

Trả lời nhanh: xây nhà trọn gói bao gồm những gì? Thông thường gồm toàn bộ phần thô (móng, khung bê tông cốt thép, tường, mái, điện nước âm tường, chống thấm) và phần hoàn thiện (ốp lát, sơn bả, trần, cửa, lan can, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh), cùng nhân công, quản lý thi công, nghiệm thu, bàn giao và bảo hành. Những khoản thường chưa có: nội thất rời, tường rào, cổng, sân vườn, điều hòa, ép cọc khi nền đất yếu, lệ phí giấy phép và thuế VAT.

Xây nhà trọn gói là gì?

Xây nhà trọn gói (còn gọi là “chìa khóa trao tay”) là hình thức gia chủ giao cho một nhà thầu chịu trách nhiệm từ vật tư, nhân công đến quản lý thi công, theo một đơn giá hoặc tổng giá trị đã thống nhất. Gia chủ không phải tự đi mua vật tư, tự thuê từng tổ thợ hay tự điều phối tiến độ — nhận lại căn nhà hoàn thiện, sẵn sàng dọn đồ vào ở.

Khác với xây thô, trọn gói bao cả phần vật liệu hoàn thiện theo danh mục đính kèm hợp đồng. Chính vì vậy, hiểu rõ phạm vi trọn gói là việc đầu tiên cần làm khi so sánh báo giá.

Checklist hạng mục thường có trong xây nhà trọn gói

1. Khảo sát, tư vấn và thiết kế

• Khảo sát khu đất, hiện trạng, cao độ nền, đường vận chuyển.
• Hồ sơ thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước, phối cảnh 3D (tùy nhà thầu tính trong gói hay báo riêng).
• Dự toán chi tiết theo khối lượng và danh mục vật tư.

2. Chuẩn bị và pháp lý

• Chuẩn bị hồ sơ bản vẽ phục vụ xin phép xây dựng — gia chủ là người đứng tên nộp.
• Dọn dẹp mặt bằng, định vị tim trục, lán trại, rào chắn an toàn.

3. Phần thô

• Đào đất, móng, dầm móng, bể nước ngầm, bể phốt.
• Cột, dầm, sàn, cầu thang bê tông cốt thép; mái bằng hoặc mái ngói kèo thép.
• Xây tường bao, tường ngăn; trát trong ngoài.
• Đường ống cấp thoát nước, ống luồn dây điện, dây điện âm tường, ống điều hòa (nếu thống nhất).
• Chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng, ban công, mái.

4. Phần hoàn thiện

• Ốp lát gạch nền, gạch ốp tường vệ sinh, bếp; đá bậc cầu thang, mặt tiền (theo danh mục).
• Bả matit, sơn lót, sơn phủ trong và ngoài nhà.
• Trần thạch cao các phòng theo thiết kế.
• Cửa đi, cửa sổ, cửa cổng phụ (nếu có), khóa, phụ kiện.
• Lan can cầu thang, lan can ban công.
• Thiết bị điện: công tắc, ổ cắm, aptomat, đèn chiếu sáng cơ bản.
• Thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabo, sen vòi, gương, phụ kiện.

5. Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành

• Nghiệm thu từng mốc kỹ thuật và nghiệm thu tổng thể.
• Vệ sinh công nghiệp trước bàn giao.
• Hồ sơ bàn giao: biên bản nghiệm thu, bản vẽ, ảnh điện nước âm tường, phiếu bảo hành thiết bị.
• Bảo hành theo hợp đồng — tại Ngọc Linh là 10 năm kết cấu chịu lực và 24 tháng toàn bộ công trình. Xem chính sách bảo hành.

Những khoản thường CHƯA có trong giá xây nhà trọn gói

Khoản	Vì sao thường tách riêng
Ép cọc	Chỉ biết cần hay không sau khi khảo sát nền đất; số lượng, chiều sâu cọc khác nhau mỗi lô đất
Nội thất rời (tủ bếp, tủ áo, giường, sofa)	Phụ thuộc chủng loại gỗ, phụ kiện, sở thích — báo theo từng hạng mục
Tường rào, cổng, sân vườn	Kích thước và kiểu dáng rất khác nhau giữa các công trình
Điều hòa, bình nóng lạnh, máy lọc nước	Gia chủ thường tự chọn hãng và công suất
Phá dỡ nhà cũ	Tùy hiện trạng; có công trình cần gia cố nhà liền kề khi phá dỡ
Lệ phí giấy phép, đấu nối điện nước chính thức	Là khoản gia chủ nộp cho cơ quan, đơn vị cung cấp
Thuế VAT	Đơn giá tham khảo thường chưa gồm thuế

Không có quy định chung về phạm vi trọn gói — mỗi nhà thầu chia khác nhau. Có nơi tính thiết kế vào gói, có nơi báo riêng; có nơi gồm cả bể phốt và đường ống ngoài nhà, có nơi không. Vì vậy câu hỏi quan trọng nhất khi xem báo giá là: “Những gì không bao gồm?”

Đọc báo giá trọn gói: 5 câu cần hỏi nhà thầu

1. Thiết kế có nằm trong đơn giá không? Hồ sơ gồm những bản vẽ gì?
2. Diện tích được quy đổi theo hệ số nào? (xem cách tính diện tích xây dựng)
3. Danh mục vật tư ghi thương hiệu, mã sản phẩm cụ thể chưa? (xem các gói vật tư xây nhà trọn gói)
4. Nếu nền đất yếu phải ép cọc, chi phí tính thế nào?
5. Phát sinh do gia chủ thay đổi thiết kế được tính theo đơn giá nào?

Đơn giá xây nhà trọn gói tại Thanh Hóa 2026

Gói	Đơn giá tham khảo	Phù hợp
Cơ bản	5,2 – 5,8 triệu/m²	Nhà cấp 4, nhà cho thuê
Tiêu chuẩn	6,0 – 7,0 triệu/m²	Nhà phố, nhà 2–3 tầng
Cao cấp	7,5 – 10 triệu/m²	Biệt thự, nhà vườn

Chi tiết cách tính và ví dụ dự toán xem tại báo giá xây nhà trọn gói Thanh Hóa.

Câu hỏi thường gặp

Xây nhà trọn gói có gồm nội thất không?

Thường không gồm nội thất rời. Nếu muốn một đầu mối làm cả nội thất, có thể ký thêm phụ lục hoặc hợp đồng riêng — xem thi công nội thất Thanh Hóa.

Xây nhà trọn gói có bao gồm xin giấy phép không?

Nhà thầu thường chuẩn bị hồ sơ bản vẽ; người sử dụng đất đứng tên nộp hồ sơ. Lệ phí nộp cơ quan nhà nước do gia chủ chi trả.

Trọn gói rồi có còn phát sinh không?

Phát sinh chủ yếu đến từ thay đổi thiết kế, nâng cấp vật tư hoặc điều kiện nền móng khác dự kiến. Hợp đồng rõ phạm vi và phụ lục vật tư chi tiết sẽ hạn chế tối đa phần này. Xem cách tránh phát sinh khi xây nhà.

Nhận bảng phạm vi trọn gói cho công trình của anh chị

Khi lập dự toán, Xây Dựng Ngọc Linh ghi rõ từng hạng mục bao gồm và không bao gồm, kèm danh mục vật tư chi tiết, để anh chị so sánh minh bạch với các đơn vị khác. Khảo sát và dự toán miễn phí. Tìm hiểu dịch vụ xây nhà trọn gói Thanh Hóa hoặc xem quy trình xây nhà trọn gói.