Chi phí xây nhà 3 tầng tại Thanh Hóa năm 2026 vào khoảng 1 – 1,4 tỷ đồng nếu làm phần thô và 1,6 – 2,3 tỷ đồng nếu làm trọn gói tiêu chuẩn cho các diện tích sàn phổ biến 60 – 84 m². Con số cụ thể phụ thuộc diện tích xây dựng quy đổi, loại móng, kiểu mái và mức vật liệu hoàn thiện.
Bài viết dưới đây tính sẵn dự toán cho 3 phương án nhà 3 tầng hay gặp ở Thanh Hóa, theo đúng đơn giá và hệ số trong báo giá xây nhà trọn gói Thanh Hóa của Xây Dựng Ngọc Linh, để anh chị ước lượng ngân sách trước khi làm việc với nhà thầu.
Đơn giá xây nhà 3 tầng tại Thanh Hóa 2026
| Hình thức | Đơn giá tham khảo | Ghi chú |
|---|---|---|
| Phần thô + nhân công hoàn thiện | 3.600.000 – 4.300.000 đ/m² | Chủ nhà tự mua vật tư hoàn thiện |
| Trọn gói cơ bản | 5.200.000 – 5.800.000 đ/m² | Vật tư phổ thông |
| Trọn gói tiêu chuẩn | 6.000.000 – 7.000.000 đ/m² | Phổ biến nhất cho nhà phố 3 tầng |
| Trọn gói cao cấp | 7.500.000 – 10.000.000 đ/m² | Tân cổ điển, vật tư cao cấp |
Đơn giá chưa gồm VAT. Đơn giá nhân với diện tích xây dựng quy đổi, không phải diện tích đất hay diện tích sàn sử dụng.
Cách tính diện tích xây dựng nhà 3 tầng
Nhà 3 tầng có thêm tum thang và sân thượng, nên cách quy đổi khác nhà 1–2 tầng. Các hệ số hay dùng:
- Móng băng: 50% diện tích tầng trệt (móng cọc 35 – 50%, chưa gồm chi phí ép cọc)
- Tầng 1, tầng 2, tầng 3, tum thang: 100%
- Sân thượng không mái che: 50%
- Mái ngói kèo thép: 70%; mái bê tông: 50%
- Sân trước: 50%
Chi tiết từng hệ số và ví dụ xem tại bài cách tính diện tích xây dựng.
Dự toán 3 phương án nhà 3 tầng phổ biến
Ba ví dụ dưới đây dùng đơn giá giữa khung: 3.900.000 đ/m² cho phần thô và 6.500.000 đ/m² cho trọn gói tiêu chuẩn.
Phương án 1: nhà ống 5 × 12 m, mái bằng, có tum
Lô đất nhỏ trong phố hoặc khu dân cư, xây 60 m² mỗi sàn, móng băng, tum thang 15 m², phần sân thượng còn lại không mái che.
| Hạng mục | Cách tính | Diện tích quy đổi |
|---|---|---|
| Móng băng | 60 × 50% | 30 m² |
| Tầng 1, 2, 3 | 60 × 3 × 100% | 180 m² |
| Tum thang | 15 × 100% | 15 m² |
| Sân thượng không mái | 45 × 50% | 22,5 m² |
| Tổng | 247,5 m² |
- Phần thô + nhân công hoàn thiện: 247,5 × 3,9 triệu ≈ 965 triệu đồng
- Trọn gói tiêu chuẩn: 247,5 × 6,5 triệu ≈ 1,61 tỷ đồng
Phương án 2: nhà phố 5 × 16 m trên lô 5 × 20 m
Kiểu lô phổ biến ở các khu đô thị mới: xây 80 m² mỗi sàn, chừa 4 m sân trước, móng băng, tum 20 m², sân thượng không mái che.
| Hạng mục | Cách tính | Diện tích quy đổi |
|---|---|---|
| Móng băng | 80 × 50% | 40 m² |
| Tầng 1, 2, 3 | 80 × 3 × 100% | 240 m² |
| Tum thang | 20 × 100% | 20 m² |
| Sân thượng không mái | 60 × 50% | 30 m² |
| Sân trước | 20 × 50% | 10 m² |
| Tổng | 340 m² |
- Phần thô + nhân công hoàn thiện: 340 × 3,9 triệu ≈ 1,33 tỷ đồng
- Trọn gói tiêu chuẩn: 340 × 6,5 triệu ≈ 2,21 tỷ đồng
Tham khảo thêm các mẫu mặt tiền cho lô này tại bài mẫu nhà phố 5×20 đẹp.
Phương án 3: nhà 7 × 12 m, mái Nhật
Lô đất rộng mặt tiền ở ven đô hoặc nông thôn, xây 84 m² mỗi sàn, móng băng, tầng 3 lợp mái ngói kèo thép kiểu mái Nhật.
| Hạng mục | Cách tính | Diện tích quy đổi |
|---|---|---|
| Móng băng | 84 × 50% | 42 m² |
| Tầng 1, 2, 3 | 84 × 3 × 100% | 252 m² |
| Mái ngói kèo thép | 84 × 70% | 58,8 m² |
| Tổng | 352,8 m² |
- Phần thô + nhân công hoàn thiện: 352,8 × 3,9 triệu ≈ 1,38 tỷ đồng
- Trọn gói tiêu chuẩn: 352,8 × 6,5 triệu ≈ 2,29 tỷ đồng
Tóm tắt 3 phương án
| Phương án | Diện tích quy đổi | Phần thô | Trọn gói tiêu chuẩn |
|---|---|---|---|
| 5 × 12 m, mái bằng + tum | 247,5 m² | ~965 triệu | ~1,61 tỷ |
| 5 × 16 m, mái bằng + tum | 340 m² | ~1,33 tỷ | ~2,21 tỷ |
| 7 × 12 m, mái Nhật | 352,8 m² | ~1,38 tỷ | ~2,29 tỷ |
Các con số trên chưa gồm VAT, nội thất rời, tường rào, cổng, điều hòa và chi phí ép cọc nếu nền đất yếu.
Chi phí chia theo từng đợt thanh toán
Với phương án 2 làm trọn gói (~2,21 tỷ), dòng tiền theo tiến độ thanh toán tham khảo của Ngọc Linh như sau:
| Đợt | Thời điểm | Tỷ lệ | Số tiền ước tính |
|---|---|---|---|
| 1 | Ký hợp đồng | 15% | ~332 triệu |
| 2 | Hoàn thành móng | 20% | ~442 triệu |
| 3 | Đổ xong sàn tầng 2 | 20% | ~442 triệu |
| 4 | Hoàn thành phần thô | 20% | ~442 triệu |
| 5 | Hoàn thiện cơ bản | 15% | ~332 triệu |
| 6 | Nghiệm thu, bàn giao | 10% | ~221 triệu |
Tỷ lệ cụ thể được thống nhất trong hợp đồng. Biết trước dòng tiền giúp anh chị chủ động chuẩn bị, tránh tình trạng công trình phải dừng giữa chừng.
Những yếu tố làm chi phí nhà 3 tầng tăng lên
Móng
Nhà 3 tầng tải trọng lớn hơn nhà 1–2 tầng. Ở vùng ven sông, ruộng cũ hoặc khu đô thị mới san lấp, nhiều công trình phải chuyển sang móng cọc và tính thêm chi phí ép cọc. Vì vậy cần khảo sát nền đất trước khi chốt dự toán. Xem móng đơn, móng băng, móng cọc khác nhau thế nào.
Mái và mặt tiền
Mái ngói tính 70% diện tích, mái bê tông 50%. Mặt tiền nhiều ban công, phào chỉ, lam trang trí cũng làm tăng chi phí so với mặt tiền hiện đại đơn giản.
Vật liệu hoàn thiện
Đây là biến số lớn nhất: cùng một kết cấu, chênh lệch giữa gói cơ bản và cao cấp có thể lên tới vài trăm triệu đồng. So sánh chi tiết tại bài gói vật tư xây nhà trọn gói.
Vị trí thi công
Nhà trong ngõ nhỏ, xe tải không vào được phải trung chuyển vật liệu, chi phí nhân công và thời gian đều tăng.
Cách tiết kiệm khi xây nhà 3 tầng
- Chốt hồ sơ thiết kế đầy đủ trước khi khởi công, hạn chế sửa đổi giữa chừng — nguyên nhân chính của chi phí phát sinh khi xây nhà
- Cân nhắc mái bằng kết hợp tum thay vì mái ngói nếu ngân sách hạn chế
- Giữ mặt tiền gọn, tập trung ngân sách vào kết cấu, chống thấm và hệ thống điện nước — những phần khó sửa sau này
- Yêu cầu nhà thầu trình bày rõ cách tính diện tích quy đổi để so sánh báo giá cho công bằng
Cần dự toán cho khu đất của anh chị? Kỹ sư Ngọc Linh khảo sát và lập dự toán miễn phí. Gọi 0975 278 325 hoặc nhắn Zalo.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà 3 tầng 1 tỷ có đủ không?
Đủ cho phần thô của nhà ống khoảng 60 m² mỗi sàn (phương án 1). Nếu muốn làm trọn gói với 1 tỷ, diện tích sàn cần nhỏ hơn hoặc chọn nhà 2 tầng. Xem thêm xây nhà 1 tỷ được những gì.
Nhà 3 tầng có bắt buộc làm móng cọc không?
Không bắt buộc. Nền đất tốt có thể dùng móng băng. Loại móng do kỹ sư kết cấu quyết định sau khi khảo sát nền đất và tính tải trọng.
Đơn giá trên đã gồm thiết kế chưa?
Chưa. Thiết kế nhà phố hiện đại tham khảo 180.000 – 220.000 đ/m². Xem thiết kế kiến trúc tại Thanh Hóa.
Xây nhà 3 tầng có cần xin giấy phép không?
Phần lớn nhà ở tại đô thị cần giấy phép xây dựng. Xem hướng dẫn tại bài xin giấy phép xây dựng nhà ở tại Thanh Hóa.
Xem thêm các phương án xây nhà 2 tầng, 3 tầng tại Thanh Hóa và dịch vụ xây nhà trọn gói Thanh Hóa của Ngọc Linh.
